各镇人民政府、张家畔街道办事处，县政府各有关部门，派出机构，新桥农场：

《靖边县房屋租赁管理办法实施细则》已经县政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

靖边县人民政府办公室

2024年11月13日

靖边县房屋租赁管理办法实施细则

第一章　 总则

第一条  为了进一步加强全县房屋租赁管理，规范房屋租赁行为，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《陕西省城市房地产市场管理条例》《商品房屋租赁管理办法》和《榆林市房屋租赁管理办法》等有关法律法规，结合全县实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则适用于全县城区内的房屋租赁和管理。

第三条  本实施细则所称房屋租赁，是指房屋所有权人或其他权益人将房屋出租给承租人使用并收取租金的行为，但执行政府指令性租金标准的房屋租赁除外。下列情形应纳入房屋租赁管理：

（一）以房屋为资本采取承包、联营、合作、入股等形式，成立具有法人资格的企业，该房屋由企业使用，不转移房屋所有权的行为。

（二）领有《企业法人营业执照》的企业，使用上级单位房屋的行为。

（三）宾馆、饭店、旅馆、写字楼以营利为目的，将客房、

写字间或其他房屋出租给单位或个人用作经营、办公场所的行为。

（四）企业法定代表人或其他人使用其个人所有的房屋，以企业的名义从事生产、经营、办公等的行为。

（五）房屋所有权人将房屋借给他人使用或公有住房承租人将房屋转借、转租给他人使用的行为。

（六）将建筑物的地下室、室内停车场出租用于其他经营的行为。

（七）以其他方式变相出租、转租房屋的行为。

第四条  房屋租赁应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用协商一致原则。

第五条  县住建局负责本县范围内房屋租赁监督管理工作。

第六条  县住建局应当建立房屋租赁管理服务平台，提供机构备案、房源勘验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与教体局、公安局、税务局、消防大队、市住房公积金靖边管理部、质安站、房产交易中心、住房保障中心、燃气服务中心、张家畔街道办等建立信息互通共享机制，并向社会提供安全、便捷、高效的租赁服务。

县教体局应当以房屋租赁登记备案证明作为新生入学时租赁住房的合法有效凭证；积极向租赁住房学生家属宣传办理房屋租赁登记备案证。

县公安局负责租赁房屋治安管理和租赁当事人户籍管理工作；对非本地户籍承租人在全县申请落户和申请暂住证的，需持房屋租赁合同作为承租人合法稳定住所的凭证。

县税务局对依法登记的住房租赁企业、机构和个人，符合税法相关规定的，给予税收优惠政策支持。

县消防大队负责指导县房产交易中心对租赁房屋开展消防安全管理工作，并开展消防安全宣传教育工作。

市住房公积金靖边管理部在办理租赁住房公积金提取业务时，应当以房屋租赁登记备案证明作为租赁住房的合法凭证。

县质安站负责租赁房屋质量安全鉴定工作，告知房屋产权人（使用人）对有质量安全隐患的房屋坚决不得对外出租。

县房产交易中心负责房屋租赁合同（网签）登记备案工作，规范房屋租赁市场秩序，稳定租赁关系，保护租赁当事人合法权益；推进租赁合同示范文本和租赁合同网签登记备案；完善住房租赁企业、房地产经纪机构以及从业人员信用管理制度；达不到清洁取暖条件的房屋，一律不予办理房屋租赁登记备案证明。

县住房保障中心在办理低收入家庭住房租赁补贴业务时，应当以房屋租赁登记备案证明作为租赁住房合法凭证。

张家畔街道办按照“三管三必须”原则，严格落实属地监管责任，做好租赁房屋安全日常监管，对于县城中心城区管控范围内未完成清洁能源改造的房屋，责令房屋所有人（产权人）不得向外租赁；充分发挥基层网格员作用，对辖区内租赁户进行摸底排查，对存在质量安全隐患的租赁房屋要报县质安站进行房屋安全等级鉴定，对存在消防安全隐患的要按照监管职责，分别移交县公安局和县消防大队；对违规使用烟煤租赁户须移交县城市管理执法局处罚；督促辖区房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后三十日内，到县房产交易中心办理房屋租赁合同（网签）登记备案手续，积极督促群众完善房屋设施，确保租赁安全。

第七条  县住建局应当培育和发展住房租赁市场，引导增加住房租赁市场供应，满足住房租赁市场需求。

（一）发展住房租赁企业。通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高规模化、集约化、专业化水平，形成大中小住房租赁企业协同发展的格局。

（二）鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展住房租赁业务。

（三）支持和规范个人依法出租自有住房。

第八条  住房租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内，到县房产交易管理部门办理机构备案。住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，应当取得委托人书面同意。发布的信息应当真实、准确、有效，不得发布位置、面积等与实际不符，价格、用途等与委托事项不符，以及法律法规规定不能出租的房屋信息。

第九条  县住建局应当会同有关部门采取随机抽取住房租赁企业和房地产经纪机构、随机选派执法检查人员的方式，对住房租赁市场进行监督检查，监督检查情况应当依法予以公开。

第十条  县住建局应当建立房屋租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁房屋的市场租金水平等信息。对租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

第二章　 租赁范围和条件

第十一条  房屋出租人是指下列单位和个人：

（一）拥有房屋所有权的自然人、法人或其他组织。

（二）被授权经营管理房屋的法人或其他组织。

（三）依法代管房屋的代管人。

（四）法律法规规定的其他权利人。

第十二条  房屋承租人可以是自然人、法人或其他组织。

第十三条  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得不动产登记证书（房屋所有权证书）或者其他合法房屋权属证明的。

（二）共有房屋未取得其他共有人同意的。

（三）房屋所有权、使用权或者租赁权存在争议的。

（四）属于违法、违章建筑的。

（五）不具备清洁取暖条件且不符合房屋安全标准的。

（六）已抵押但未经抵押权人同意的。

（七）法律法规规定不得出租的其他情形。

第十四条  出租住房的，出租人应当以原设计房间为最小出租单位，符合单间租住人数和人均租住面积的标准。厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间不得出租用于居住。

第三章　 租赁合同和登记备案

第十五条  房屋租赁六个月以上的，应当订立书面租赁合同（含转租合同，下同）；房屋租赁期限不得超过二十年。房屋租赁当事人应当依法签订房屋租赁合同，使用住建部统一制定的合同示范文本。合同示范文本应载明下列主要内容：

（一）租赁当事人姓名或者名称及住所。

（二）房屋坐落、面积、结构、装修、附属设施和设备状况。

（三）租赁用途。

（四）租赁期限。

（五）租金数额及交付方式。

（六）房屋交付日期。

（七）房屋使用要求和修缮责任。

（八）房屋转租的约定。

（九）房屋返还时状态和增添物的处置。

（十）变更、解除合同的条件。

（十一）违约责任。

（十二）合同纠纷的解决方式。

（十三）当事人约定的其他条款。

房屋租赁合同的示范文本，供当事人参考使用。

第十六条  房屋租赁依法实行（网签）登记备案制度。房屋租赁当事人应当自房屋租赁合同签订、变更、终止之日起三十日内，到房屋所在地的房屋租赁登记管理机构办理房屋租赁合同（网签）登记备案手续。

第十七条  办理房屋租赁登记备案手续，应当提交下列材料：

（一）房屋租赁登记备案申请书。

（二）房屋租赁合同。

（三）房屋所有权证或其他房屋合法证明。

（四）当事人的合法身份证件。

（五）出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的书面证明。

（六）出租抵押房屋的，提交抵押权人同意出租的书面证明。

（七）转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的书面证明。

（八）法律法规和规章规定应提交的其他文件。

第十八条  对符合下列要求的，房屋租赁登记管理机构自接到房屋租赁合同登记备案申请之日起三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人核发《房屋租赁登记备案证》：

（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式。

（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致。

（三）不属于本办法第十三条规定不得出租的房屋。

对不符合登记备案条件的，不予登记备案，并书面说明理由。未登记备案的房屋租赁合同，不适用于第三者。

第十九条  禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证》。遗失《房屋租赁登记备案证》的应当向原发证单位申请补发。

第二十条  房屋租赁登记备案实行年度审验。租赁期满当事人将《房屋租赁登记备案证》交回原发证单位。当事人协商继续租赁的，应及时办理租赁合同登记备案。

第二十一条  凡单位和个人租赁房屋从事生产经营活动的，在县行政审批局申办注册营业执照、县公安局办理外来人口暂住登记时，应出具房屋租赁登记备案证明，房屋租赁登记备案证明是其经营场所、居住场所合法的凭证。

第二十二条  房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。

第二十三条  出租人依照合同约定向承租人收取租金。

第二十四条  出租人有权对承租人使用房屋情况进行监督。出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或妨碍。

第二十五条  承租人在租赁期限内，改变房屋用途或对房屋进行装修，必须以书面形式征得出租人同意，并按规定报请有关部门批准。

第二十六条  承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成的损失，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的。

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的。

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的。

（四）拖欠租金累计六个月的。

（五）利用承租房屋进行违法活动的。

（六）故意损坏承租房屋的。

（七）法律法规规定其他可以收回房屋的。

第四章　 租赁当事人的权利和义务

第二十七条  出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人。不能按期交付的，应当支付违约金。给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二十八条  出租人出售已出租的房屋，需提前三个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃购买，房屋所有权转移后，新的房屋所有权人应继续履行原租赁合同。

第二十九条  出租人在租赁期限内死亡，其合法继承人、受遗赠人应继续履行原租赁合同。

第三十条  承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。

第三十一条  承租人在租赁期限内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同。

第三十二条　 租赁期限内，法人或其他组织作为当事人一方发生分立、合并、解散、被撤销的，由承接的法人或组织继续履行原租赁合同。但法律法规另有规定或当事人另有约定的除外。

第三十三条  租赁期限内，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应采取有效措施防止缺陷扩大，并立即通知出租人。

第三十四条  承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。

第三十五条  租赁期限内，房屋所有权人将其出租的房屋设定抵押，应书面通知承租人，并将租赁情况如实告知抵押权人。抵押期内租赁期满，所有权人继续出租该房屋，必须征得抵押权人书面同意。

第三十六条  有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：

（一）符合法律法规规定或合同约定的。

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的。

（三）因规划建设需要拆迁的。

（四）当事人协商一致的。

第三十七条  承租人经出租人同意可以将房屋转租。

第三十八条  租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，办理租赁登记备案。

第三十九条  出租人应履行下列义务：

（一）积极配合中心城区散煤治理工作，出租的房屋必须具备清洁供暖条件。

（二）办理房屋租赁登记备案后，及时到房屋所在地公安派出所签订责任保证书。

（三）住宅出租人不得向未成年人或不提供真实身份证明文件的人员提供出租房屋。

（四）与承租人及时办理房屋租赁登记备案手续，领取《房屋租赁登记备案证》，并督促承租的外地人员及时办理暂住登记和申领《暂住证》。

（五）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时报告公安机关，不得包庇、纵容。

（六）积极协助公安机关对承租人进行经常性的遵纪守法宣传，做好防盗和社会治安等工作，协助应急管理部门做好防火等安全隐患工作，发现问题及时向有关部门报告。

（七）出租的房屋必须具备基本生活、安全消防设施，禁止使用散煤，并经常对房屋进行安全检查和维护，保证房屋使用安全。

（八）明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等物品管理规定，利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品和从事其他违法行为，须及时制止、报告。

第四十条  承租人应履行下列义务：

（一）向出租人提供合法有效的身份证件，与出租人依法签订房屋租赁合同后三十日内，及时办理房屋租赁登记备案手续，领取《房屋租赁登记备案证》。

（二）按照房屋租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内外设施或者改动房屋承重结构及其他结构。

（三）遵守管理规约，不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、高空抛物等损害他人合法权益的行为。

（四）不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动。

第五章　 法律责任

第四十一条  违反本实施细则第十六条符合出租条件的，但未办理房屋租赁登记备案手续，根据住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十三条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正并补办登记备案手续；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第四十二条  违反本实施细则第十三条第五项规定出租房屋的，由县房产交易中心提请县公安局、应急管理局、城市管理执法局、市生态环境局靖边分局等单位按相关法律法规进行处罚。违反本实施细则第十三条规定出租房屋的，根据《陕西省城市房地产市场管理条例》第四十九条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。

第四十三条  违反本实施细则第十四条规定出租住房的，根据《住建部　商品房屋租赁管理办法》第二十二条，由房屋租赁行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第四十四条  房屋租赁当事人拒绝、阻拦房屋租赁登记管理机构工作人员履行公务的，可提请县公安机关依据《《中华人民共和国治安管理处罚法》规定予以处罚。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条  房屋租赁登记管理机构工作人员不认真履行管理职责，徇私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；情节严重构成犯罪的依法追究法律责任。

第四十六条  房屋租赁当事人及相关权益人对行政处罚不服，可在该行政处罚之日起六十日内，向本级人民政府申请行政复议，或者在六个月内向本级人民法院提起行政诉讼。

第六章　 附则

第四十七条  全县城市规划区内集体土地上的房屋租赁，参照本实施细则管理。

第四十八条  本实施细则自发布之日起施行，有效期自2024年11月13日起至2029年11月12日止。同时《靖边县房屋租赁管理办法实施细则》（靖政办发〔2021〕93号）废止。

图解链接：一图读懂：靖边县房屋租赁管理办法实施细则的通知